Avustralya’da evler dünyanın en pahalıları arasında. Vergi indirimlerini kaldırmak yardımcı olacak mı?

Sebastian Muñoz-Najar ilkokulu yeni bitirdi. 13 yaşındaki çocuk araba kullanmayı öğrenmesine daha yıllar var. Yasal olarak çalışamaz. Hatta sosyal medya hesabı açmak için bile çok genç.
Ancak şimdiden gelecekteki konut beklentileri konusunda umutsuzluğa kapılmış durumda.
Avustralya’nın derinleşen konut kriziyle ilgili neredeyse sürekli çıkan haberler arasında, Adelaide’li öğrenci kendi nesli için geleceğin nasıl görünebileceği konusunda endişelenmeye başladı.
Google ve bir hesap makinesiyle donanmış Sebastian, mevcut ev fiyatları ve ücret artışı gidişatının devam etmesi halinde, üniversiteden mezun olduğunda şehrindeki ortalama bir evin muhtemel gelirinin 17 katı olacağını görünce şok oldu.
BBC’ye verdiği demeçte, “Bu sorunun şimdiki neslin Avustralya’ya bakış açısını – hayatlarının nasıl gitmesi gerektiğini – nasıl etkilediğini görmek gerçekten üzücü” dedi.
Avustralya’da bir konut krizi olduğu konusunda hiçbir tartışma olmasa da, buna yönelik çözümler ülkeyi bölmüş ve siyaseti on yıldan fazla bir süredir felç etmiştir.
Şimdi hükümet, piyasayı tanımlayan nesiller arası eşitsizlikle mücadeleye yardımcı olacağını söylediği, kazançlı vergi indirimlerini kaldıran kutuplaştırıcı bir reform vaat ediyor.
Eleştirmenler, bunun Avustralya’nın daha fazla ev inşa etmek için ihtiyaç duyduğu yatırımı engelleyebileceğini ve kiracıların durumunu kötüleştirebileceğini savunuyor. Diğerleri ise kural değişikliklerinin, hayatları boyunca emek verdikleri servetlerini haksız yere tehdit ettiğini söylüyor.
Ancak Sebastian gibi birçok genç Avustralyalı, sıkı çalışmanın ödüllendirildiği toplumsal sözleşmenin zaten uzun zamandır bozulduğunu savunuyor.
Ebeveynlerinin sahip olduğu fırsatlardan mahrum bırakıldıklarını hissediyorlar ve değişikliklerin oyun alanını yeniden dengelemeye başlayacağını ve gelecek nesiller için konut güvenliğini yeniden ulaşılabilir kılacağını umuyorlar.
Avustralya, dünyanın en pahalı şehirlerinden bazılarına sahip. Ortalama bir mülk şimdi sıradan bir hanenin gelirinin neredeyse 10 katına mal oluyor, bu yaklaşık 25 yıl öncesinin dört katı ve kiralar da benzer bir dönemde iki katına çıktı.
Basit gerçek şu ki, Avustralya’nın büyüyen nüfusu için yeterli evi yok ve bu da satın alınamazlığı körüklüyor.
Onlarca yıldır sosyal konutlara yetersiz yatırım, yavaş inşaat oranları ve Avustralya’nın kısıtlayıcı imar yasaları -ki bunlar çoğu insanın yaşamak istediği yerlerde ev inşa edilmesini sınırlıyor- olumsuz etkilerini gösterdi.
Ancak konut vergi indirimlerinin de sistem üzerindeki baskıyı artırdığına dair uzun süredir tartışmalar var.
Başlıca sorumlular, yatırım amaçlı mülk sahiplerinin herhangi bir zararı vergilendirilebilir gelirlerinden düşmelerine olanak tanıyan negatif borçlanma (negative gearing) ve bir varlığı satan kişilerin karlarının sadece yarısı üzerinden vergilendirilmesi anlamına gelen sermaye kazancı vergisi (CGT) indirimidir.
Bunlar birlikte, konutu daha kazançlı bir yatırım haline getirerek, kar amacıyla ev alım satımını teşvik etti.
Ücretler, milenyumun başlangıcında uygulamaya konulana kadar ev fiyatlarıyla kabaca aynı seviyede seyretmişti. Analistlere göre bu, hem ekonomik hem de sosyal açıdan bir dönüm noktasıydı.
Ancak bu vergi düzenlemeleri, ev fiyatlarının yükselmesini ve servetlerinin artmasını memnuniyetle karşılayan birçok ev sahibi tarafından, ayrıca değişikliklerin karlarını ve piyasadaki temel rollerini tehdit ettiğini söyleyen yatırımcılar ve sektör temsilcileri tarafından şiddetle savunuluyor.
Krizin yükünü gençler çekiyor: Daha büyük ve daha büyük peşinatlar için tasarruf etme ikilemiyle karşı karşıya kalıyorlar, daha yüksek kiralar ödüyorlar ve ardından gelirlerine göre yüksek geri ödemelerle daha uzun ipotekleri ödüyorlar – tüm bunlar genellikle işyerinden daha uzakta, daha küçük evler için.
Babası Ed BBC’ye, “İki şey düşünüyordum” diyor.
“Birincisi, bunun için endişelenmemelisin. Ödevlerin, arkadaşların ve okul gibi şeyler için endişelenmelisin.”
“İkincisi, buna boyun eğmek zorunda değilsin.”
Birlikte kaygılarını eyleme dönüştürdüler, hesaplamalarını ortaya koyan bir web sitesi kurdular ve binlerce imza toplayan SKV indirimi ve negatif borçlanma değişiklikleri çağrısı yapan bir dilekçe başlattılar.
Sebastian, “Umarız bu, evleri yatırım olarak kullanma teşvikini ortadan kaldırır ve evleri yeniden yaşanacak yerler haline getirir” diyor.
İşçi Partisi, 2016 ve 2019’daki ardışık seçimlerde negatif borçlanma ve SKV’de değişiklikler önermişti. Her ikisini de kaybetti ve birçok kişi parmağını konut vaatlerine uzattı.
Ancak 2019’dan bu yana konut krizi kötüleşti, etkisi sınıf merdiveninde daha da yukarılara ulaştı. Demografik yapılar da değişti, haklarından mahrum bırakılmış milenyum kuşağı ve zillennial’lar seçmen tabanının daha büyük bir kısmını oluşturuyor ve birçok ebeveynleri krizi ilk kez sevdiklerini etkilerken görüyor.
Hükümetin bağımsız ekonomik düşünce kuruluşu olan Verimlilik Komisyonu başkanı Danielle Wood BBC’ye, “Bu yavaş yavaş kaynayan bir kurbağa gibi… bu 20 yıldan fazla bir süredir birikiyordu ama kriz noktasına ulaştı” dedi.
“Ve bence bu vergi değişiklikleri, bu sorunu neyin yarattığını düşünürken biraz sembolik hale geldi.”
Emekli çift Christine ve Cliff Hill, genç nesillerin şikayetlerini omuz silkerek geçiştiriyor.
64 yaşındaki Cliff, dış banliyölere taşınmanın, her kuruşu biriktirmenin – ve “pahalı yurtdışı tatillerine gitmemenin” – ilk evlerini nasıl alabildiklerini gösterdiğini belirtiyor.
“Evlerin 1 milyon dolar olduğundan şikayet edemezsiniz çünkü değiller. 500.000 veya 600.000 dolar ama genç insanlar Melbourne’den 35 km uzakta yaşamak istemiyorlar” diyor.
Çift, Melbourne’ün batı banliyölerindeki Hoppers Crossing’deki evlerine sahip ve üç yatırım mülkleri var. Yakın zamanda dördüncü bir mülkü – 2010’da 320.000 dolara aldıkları dört yatak odalı bir evi – 668.000 dolara sattılar.
Salı günkü vergi reformlarının bir felaket reçetesi olduğunu söylüyorlar. Yatırımcıların kiralarını artıracağını veya mülklerini satacağını, bunun da piyasada başlangıçta ev sayısında bir artışa yol açabileceğini, ancak arzın talebi karşılamayacağını, yani evlerin çoğu için hala satın alınamaz kalacağını savunuyorlar.
Christine, “Hükümet, sürekli bahsettikleri nesiller arası boşluğun peşinde – ve bir baby boomer olarak, buna gerçekten takılıyorum” diyor.
Ancak başka yerlerde İşçi Partisi, kamuoyunun ruh halinin tekrar denemek için yeterince değiştiğine dair işaretler görüyor: Başbakan Anthony Albanese’nin 2024’te milyonlarca dolarlık bir uçurum kenarı ev satın almasına gelen tepki belki de böyle bir ipucu.
Dönüm noktası niteliğindeki bir seçim zaferinden sonraki ilk bütçelerinde – konut krizi konusunda eylem iştahının küçük partileri beslediği bir dönemde – hükümet, SKV indirimini enflasyona uygun bir indirimle değiştirmeyi ve negatif borçlanmayı yalnızca yeni inşaatlarla sınırlamayı vaat etti.
Ancak değişiklikler “mevcut hakları koruyacak” (grandfathered) şekilde uygulanacak, yani yalnızca bütçeden sonra satın alınan mevcut evler için geçerli olacak. Bu politikalardan zaten yararlananlar bu avantajları kaybetmeyecek.
‘Her derde deva değil’
Ancak uzmanlar, konut arzını artırmak için başka kaldıraçlar kullanılmadıkça reformların pek bir anlam ifade etmediğini söylüyor.
Vergi değişiklikleri muhtemelen fiyatlarda küçük bir düşüşe yol açacak ve bazı yatırımcı talebini azaltarak piyasada ilk kez ev alacaklar ve ev sahipleri için daha fazla yer açacaktır.
Wood, “[Ancak] ev fiyatları için her derde deva değiller” diyor.
Suç, giderek artan bir şekilde göçe kaydırılıyor – hem muhalefet koalisyonu hem de sağcı Tek Millet partisi talebi hafifletmek için kesintiler yapılmasını savunuyor.
Göç, Avustralya’nın büyüyen nüfusuna katkıda bulunsa da, uzmanlar bunun konut arzını etkileyen küçük bir faktör olduğunu söylüyor ve ekonomistler, işgücü piyasası üzerindeki zincirleme etkileri nedeniyle kontrollerin dikkatlice tartılması gerektiği konusunda uyarıyorlar.
Wood, “Sadece inşa etmeyi daha kolay ve daha hızlı hale getirmemiz gerekiyor” diyor.
İnşaat düzenlemeleri güvenlik için elzemdir, ancak artık o kadar çok onay alınması ve süreçten geçilmesi gerekiyor ki, inşaat süreleri son 15 yılda yaklaşık %40 oranında yavaşladı.
Sebastian, vergi değişikliklerinin doğru yönde bir adım gibi hissettirdiğini, ancak politika yapıcıların gerçekten kendi çıkarlarını düşündüğüne şüpheyle yaklaştığını söylüyor. Birçoğunun kendilerinin yatırım amaçlı mülkleri olduğunu ve değişikliği mevcut hakları koruyacak şekilde yapma kararının onları koruduğunu belirtiyor.
“Gençler hayal kırıklığına uğramış hissediyor… politika yapıcıların buna izin vermesine üzülüyorlar. Ve ayrıca ev sahibi olma ‘Avustralya Rüyası’nın onlar için ulaşılamaz olmasından dolayı da üzüntü duyuyorlar.”
#AvustralyaKonutKrizi #EmlakPiyasası #VergiReformu #KonutSorunu #GençNesil #NegatifBorçlanma #SermayeKazancıVergisi #KonutFiyatları #AvustralyaEkonomisi #Yaşanabilirlik